La vente à terme d’un bien immobilier : une alternative peu connue
Souvent comparée à la vente en viager, la vente à terme représente une alternative intéressante à la transaction immobilière conventionnelle, offrant des avantages tangibles. Malgré cela, elle demeure largement méconnue des consommateurs, qui sont peu enclins à s'engager dans ce type de démarche.
Qu'est-ce que la vente à terme ?
Définie par l'article 1601-2 du Code civil, la vente à terme d'un bien immobilier est un accord contractuel où le vendeur transfère son bien à l'acheteur moyennant un paiement initial en espèces (le bouquet), suivi de paiements mensuels échelonnés sur une période déterminée à l'avance, généralement entre 10 et 20 ans. Tout comme pour le viager, cette vente peut concerner un bien vacant ou occupé et est formalisée par la signature d'un acte notarié. Cependant, contrairement au viager, la vente à terme ne dépend pas de la durée de vie du vendeur. Ainsi, en cas de décès du vendeur, les paiements mensuels doivent être poursuivis par les héritiers jusqu'à la fin du contrat.
Sur le plan financier, les mensualités peuvent être fixes ou révisables, cette dernière option étant souvent indexée sur l'évolution de l'indice du coût de la construction, une condition précisée dans l'acte notarié. Le respect des paiements mensuels est essentiel, tout manquement entraînant l'annulation de la vente grâce à une clause résolutoire. Le vendeur récupère alors la pleine propriété du bien et conserve les mensualités déjà perçues.
Libre ou occupée : des modalités de vente distinctes
Dans une vente à terme libre, l'acheteur prend possession du bien dès la signature de l'acte notarié, lui permettant de l'occuper ou de le louer à sa guise. Dans ce scénario, le vendeur est exempté des charges, impôts et taxes.
En revanche, dans une vente à terme occupée, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH). Il peut occuper le logement ou le louer (en percevant les loyers) pour une durée prédéfinie. Durant cette période, le vendeur est responsable des charges liées à l'occupation du logement, telles que la taxe d'habitation, l'électricité, l'eau et le chauffage. À l'échéance du contrat, le vendeur doit libérer le bien.
Il est à noter que dans le cas d'une vente à terme occupée, similairement à la vente classique d'un bien loué, une décote est appliquée sur le prix en raison de l'occupation temporaire du bien.
Les avantages pour l'acheteur
La principale attraction de ce type de contrat pour l'acheteur réside dans la possibilité d'échelonner les paiements, évitant ainsi le recours à un prêt bancaire. Pour les clients souhaitant investir sans disposer immédiatement du montant total de l'achat, la vente à terme représente une solution séduisante, permettant par exemple l'acquisition d'une résidence secondaire ou la constitution d'un patrimoine à long terme. De plus, ce contrat présente des avantages fiscaux, car l'acheteur ne perçoit pas de loyers dans le cadre d'une vente à terme occupée, tout en bénéficiant d'une réduction du prix de vente.
Les avantages pour le vendeur
Pour le vendeur, les paiements mensuels peuvent constituer un complément de revenu non imposable, que le bien soit sa résidence principale ou secondaire. De plus, contrairement au viager, la vente à terme offre une sécurité financière à la famille du vendeur, car en cas de décès, les paiements mensuels sont assurés pour ses héritiers.
Enfin, dans le cadre d'une vente à terme occupée, le vendeur peut rester dans son logement pendant une période déterminée grâce au DUH, lui offrant le temps de trouver un nouveau logement sans recourir à un prêt relais ni déménager temporairement.
Vous disposez désormais de tous les éléments pour convaincre vos clients des avantages de la vente à terme !
