Condition suspensive de financement dans l'avant-contrat : Conseils et Vérifications pour Agents Immobiliers
Condition suspensive de financement dans l'avant-contrat : Conseils et Vérifications pour Agents Immobiliers
La stipulation d'une condition suspensive de financement dans l'avant-contrat requiert des contrôles minutieux de la part des agents immobiliers.
En tant qu'intermédiaires dans la vente et rédacteurs d'avant-contrats, les agents immobiliers ont pour responsabilité de garantir la solidité des engagements contractuels. Une attention particulière est requise pour les clauses liées au financement de l'achat immobilier.
La protection de l'acheteur recourant à un prêt
La loi Scrivener II de 1979 protège les acheteurs non professionnels en exigeant que l'achat d'un bien immobilier soit soumis à une condition suspensive d'obtention de prêt, sauf renonciation expresse. Si l'acheteur ne parvient pas à obtenir le financement, la vente est annulée : le compromis est invalide.
Qui est concerné par cette protection ?
Cette protection s'applique aux acheteurs non professionnels, individus ou entreprises, acquérant un bien immobilier à usage d'habitation ou mixte.
Pour les terrains non construits, la protection s'applique dès lors qu'ils sont achetés en vue de construire un immeuble à usage mixte ou d'habitation.
La loi s'applique également à l'achat de parts sociales ou d'actions de société destinées à attribuer la jouissance d'un bien immobilier à usage d'habitation.
Les professionnels (personnes physiques ou morales) agissant dans le cadre de leur activité sont exclus de ce dispositif.
La mention manuscrite de non-recours à un prêt
La protection implique une information claire pour l'acheteur ne souhaitant pas recourir à un crédit. Le compromis doit alors contenir une clause indiquant que le prix sera payé sans recours à un crédit. L'acheteur doit expressément renoncer à la condition suspensive en apposant une mention manuscrite. À noter : en cas d'acquéreurs multiples, chacun doit compléter cette mention manuscrite.
Conséquences de l'absence ou de l'irrégularité de cette mention
L'absence ou l'irrégularité de cette mention permet à l'acheteur de recourir à un prêt, bénéficiant ainsi de la condition suspensive, conditionnant l'achat à l'obtention d'un prêt.
Réalisation de la condition suspensive de prêt
La jurisprudence précise que l'obtention de prêt se matérialise par une offre ferme et sans réserve présentée par un organisme de crédit, correspondant aux conditions énoncées dans le compromis de vente. Un simple accord de principe ne suffit pas à réaliser la condition suspensive.
À noter : Une offre obtenue sous condition d'acceptation à l'assurance des emprunteurs a été considérée comme une offre ferme de crédit, validant ainsi la condition suspensive du compromis.
Durée et vigilance pour l'agent immobilier
La condition suspensive doit durer au moins un mois à compter de la signature de l'avant-contrat (ou de son enregistrement s'il est requis). Les parties peuvent prolonger ce délai avant la date finale d'obtention du prêt. Passé ce délai sans obtention du prêt, le compromis est caduc.
Points de vigilance pour l'agent immobilier
Il est commun de préciser les conditions financières du prêt dans la clause suspensive, notamment le taux d'intérêt, la durée ou le montant des échéances mensuelles.
L'agent immobilier doit veiller à la conformité des formalités, notamment la demande à l'acheteur de justifier l'obtention ou non du prêt une fois le délai écoulé. Sans cela, sa responsabilité pourrait être engagée pour manque de diligence dans le suivi des dossiers.
Certaines clauses ne sont pas licites. Par exemple, une clause obligeant l'acheteur à informer le vendeur de l'obtention du prêt dans le délai légal d'un mois n'est pas valide, car le délai concerne l'obtention du prêt, non son information au vendeur.
De même, une clause stipulant que le défaut d'information du vendeur est assimilé à une obtention de prêt est invalide.
Vérification de la solvabilité de l'acquéreur
L'agent immobilier doit s'assurer que l'acheteur dispose des fonds au moment de la signature du compromis, s'il souhaite acheter sans crédit. À défaut, sa responsabilité pourrait être engagée vis-à-vis du vendeur.
Si l'acheteur ne peut financer comptant, l'agent immobilier devrait conseiller d'ajouter une condition suspensive de prêt ou de vente de son bien, le cas échéant.
En cas de financement par la vente du bien de l'acheteur, une condition suspensive de réalisation de cette vente doit être incluse dans le compromis. Sinon, l'agent immobilier pourrait voir sa responsabilité engagée pour manque de conseil.
Défaillance de la condition suspensive : caducité de la vente
Si l'acheteur n'obtient pas son prêt dans le délai imparti, le compromis est caduc. Les parties peuvent convenir de prolonger le délai par avenant.
En cas de non-obtention du financement, le séquestre versé par l'acheteur doit lui être restitué sans délai. Cependant, le séquestre ne peut être restitué sans accord des parties ou une décision du juge en cas de contestation.
Lorsque l'acheteur enfreint les termes du contrat, par exemple en dépassant le délai sans justification de l'obtention du prêt, la preuve de sa faute est nécessaire pour obtenir une indemnisation prévue à la clause pénale.
Source : journal de l’agence
