Immobilier : Le marché de l’ancien se redresse et les prix se renforcent
Depuis le début de l’année, le marché des logements anciens connaît une reprise, soutenue dès le printemps par une amélioration rapide des conditions de crédit. Cette dynamique s'accompagne d'une augmentation de la proportion d'acheteurs aisés, ce qui accentue la pression sur les prix, observable depuis les premiers mois de 2024.
Les prix continuent donc de grimper, en particulier en province et dans les grandes villes, depuis le printemps. En juillet, la tendance haussière s'est confirmée avec une augmentation trimestrielle de 1,6 % des prix pour les compromis signés (+1,5 % pour les appartements et +1,7 % pour les maisons).
De plus, les prix affichés ont grimpé de 2,7 %, les nouvelles offres présentant des propositions de prix plus ambitieuses, un phénomène habituel lorsque le marché reprend. Cependant, malgré cette hausse à court terme, les prix signés continuent de baisser sur une base annuelle glissante, bien que ce déclin ralentisse progressivement, atteignant -3,8 % pour l'ensemble du marché en juillet (-4,1 % pour les appartements et -3,4 % pour les maisons), contre -4,7 % en avril et mai. Il faudra attendre encore quelques mois pour voir un retournement de la courbe annuelle.
Vers un retournement des prix du neuf
Depuis le printemps, la demande de logements neufs montre des signes de reprise. L'amélioration des conditions de crédit et une offre bancaire plus généreuse permettent au secteur de la promotion immobilière et de la construction de maisons individuelles de se redresser progressivement. Les tendances baissières des prix des logements neufs s'atténuent, laissant présager un retournement de la courbe des prix.
Cette amélioration est particulièrement notable dans le secteur des maisons individuelles, où les prix augmentent pour le quatrième mois consécutif en juillet (+0,2 % sur trois mois). La baisse des prix sur une base annuelle glissante ralentit à -0,4 %, contre -0,7 % en mai. Toutefois, la reprise est plus lente dans le secteur de la promotion immobilière, qui traverse l'une de ses plus graves crises depuis 30 ans.
En début d'année, une embellie des prix a été observée, mais elle a rapidement cédé la place à une nouvelle baisse au printemps, les améliorations du PTZ dans les zones tendues n'ayant pas eu l'effet escompté. Depuis juin, cependant, la chute des prix des appartements ralentit : en juillet, ils ont reculé de 1,2 % sur trois mois, soit deux fois moins rapidement qu'au printemps. Sur une base annuelle glissante, la baisse est désormais stabilisée à 2,9 %.
Augmentation des prix dans 65 % des grandes villes
Durant l'été, 65 % des grandes villes (plus de 100 000 habitants) ont confirmé un retournement de la courbe des prix signés. Sur les trois derniers mois, les prix des appartements ont augmenté de 2 % à 3 %, avec des hausses plus marquées, parfois supérieures à 9 %, dans des villes comme Marseille et Montreuil après une longue période de déclin. Ce rebond touche également Lyon et Paris, bien que de manière plus modérée (environ 1 %).
Les prix augmentent désormais dans 33 % des villes de province (contre 23 % en juin), avec une hausse moyenne de 6 % sur un an. Par exemple, les prix ont augmenté d'environ 5 % dans des villes comme Amiens, Limoges ou Metz, et de plus de 10 % à Béziers, Brive-la-Gaillarde, ou Chalon-sur-Saône.
La hausse des prix s'étend donc, et dans les zones où les prix continuent de baisser, cette baisse ralentit mois après mois. En province, le recul est 2,5 fois moins rapide qu'en Île-de-France (-2,6 % sur un an contre -6,5 %). Cependant, en Île-de-France, malgré une reprise du marché, les prix des appartements n'augmentent que dans 11 % des villes (contre 4 % en juin), avec une hausse de 2,8 % sur un an.
À la fin de juillet, les prix avaient augmenté de 0,8 % sur trois mois en glissement trimestriel, confirmant la transformation du marché en Île-de-France observée depuis le printemps. Cependant, en raison des baisses précédentes, le retournement de la courbe des prix sera plus lent qu'en province. En ce qui concerne les maisons anciennes, les prix augmentent dans 25 % des villes de plus de 40 000 habitants, avec une hausse moyenne de 4,8 % sur un an.
Un large éventail de prix entre les métropoles
Les écarts de prix entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie) et celle du Grand Paris restent significatifs, avec un rapport de 1 à 3, malgré les fluctuations des marchés. Toutefois, cet écart se réduit à 1 à 2 lorsqu’on compare avec la métropole de Nice-Côte d’Azur, et à 1 à 1,6 pour des métropoles comme Bordeaux, Lyon, Rennes, Strasbourg et Toulouse, en raison du ralentissement de la hausse des prix depuis 2022.
Ces différences de prix reflètent les potentiels de développement économique des régions et les niveaux de revenus des ménages, mais elles ne correspondent pas toujours à la qualité de vie perçue. Pour les maisons, l'écart est de 1 à 1,8 entre les métropoles les moins chères et celles du Grand Paris et de Nice-Côte d'Azur.
La diversité des marges sur un marché en reprise
Sur un marché de l’immobilier ancien en reprise, les marges de négociation atteignent leur plus haut niveau depuis 2010. En juillet, les marges moyennes s’élevaient à 7,6 % pour l’ensemble du marché, avec une forte variation entre les appartements (6,7 %) et les maisons (8,3 %).
Les marges ont évolué différemment selon les types de logements. Par exemple, elles ont augmenté de 7 % pour les appartements depuis janvier, mais ont chuté de 40 % pour les grands logements (6 pièces et plus). En revanche, elles ont augmenté de 10 % pour les logements de 3 et 4 pièces, et de 25 % pour les petits logements.
Une reprise des ventes au rendez-vous
Avec l'augmentation de l'offre de crédits, le marché de l'immobilier ancien connaît un regain d’activité. La baisse des taux d'intérêt et l'allongement des durées de prêt stimulent les achats des particuliers. Le marché des crédits immobiliers redémarre rapidement, malgré les restrictions imposées par la Banque de France.
Bien que le marché de l’ancien ne puisse pas encore atteindre les niveaux d'activité de la fin des années 2010, les compromis signés ont augmenté de 7,9 % en glissement trimestriel à fin juillet 2024. Cependant, la reprise sera lente tant que les restrictions de la Banque de France resteront en place, avec un nombre de compromis signés en 2024 encore inférieur de 4,2 % à celui de 2023.
Les incertitudes économiques et politiques, notamment en raison de la dissolution de l'Assemblée Nationale, pourraient freiner ce redémarrage. Néanmoins, les perspectives à moyen terme sont favorables, soutenues par des facteurs comme l'effet des JO.
Une hausse rapide des ventes sur un tiers du marché
La plupart des régions bénéficient de la reprise du marché, avec une progression de 7,9 % des compromis sur trois mois. Cependant, quatre régions représentant 15 % du marché national, comme l’Aquitaine, la Franche-Comté, le Languedoc-Roussillon et le Limousin, restent en retrait avec une baisse d'activité de 3 % en moyenne.
Dans plusieurs autres régions, représentant près de 30 % des ventes réalisées en métropole, l'activité a rapidement augmenté, soutenue par des prix abordables et une offre de crédits dynamique. En Île-de-France, le retour d’acheteurs aisés a permis une hausse des ventes de près de 10 % au cours des trois derniers mois. Ailleurs, les ventes ont augmenté d'environ 5 % en moyenne, grâce à des prix abordables et une offre de crédits favorable.
