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Immobilier : Le marché de l’ancien se redresse et les prix se renforcent

04/09/2024

Depuis le début de l’année, le marché des logements anciens connaît une reprise, soutenue dès le printemps par une amélioration rapide des conditions de crédit. Cette dynamique s'accompagne d'une augmentation de la proportion d'acheteurs aisés, ce qui accentue la pression sur les prix, observable depuis les premiers mois de 2024.

Les prix continuent donc de grimper, en particulier en province et dans les grandes villes, depuis le printemps. En juillet, la tendance haussière s'est confirmée avec une augmentation trimestrielle de 1,6 % des prix pour les compromis signés (+1,5 % pour les appartements et +1,7 % pour les maisons).

De plus, les prix affichés ont grimpé de 2,7 %, les nouvelles offres présentant des propositions de prix plus ambitieuses, un phénomène habituel lorsque le marché reprend. Cependant, malgré cette hausse à court terme, les prix signés continuent de baisser sur une base annuelle glissante, bien que ce déclin ralentisse progressivement, atteignant -3,8 % pour l'ensemble du marché en juillet (-4,1 % pour les appartements et -3,4 % pour les maisons), contre -4,7 % en avril et mai. Il faudra attendre encore quelques mois pour voir un retournement de la courbe annuelle.

Vers un retournement des prix du neuf

Depuis le printemps, la demande de logements neufs montre des signes de reprise. L'amélioration des conditions de crédit et une offre bancaire plus généreuse permettent au secteur de la promotion immobilière et de la construction de maisons individuelles de se redresser progressivement. Les tendances baissières des prix des logements neufs s'atténuent, laissant présager un retournement de la courbe des prix.

Cette amélioration est particulièrement notable dans le secteur des maisons individuelles, où les prix augmentent pour le quatrième mois consécutif en juillet (+0,2 % sur trois mois). La baisse des prix sur une base annuelle glissante ralentit à -0,4 %, contre -0,7 % en mai. Toutefois, la reprise est plus lente dans le secteur de la promotion immobilière, qui traverse l'une de ses plus graves crises depuis 30 ans.

En début d'année, une embellie des prix a été observée, mais elle a rapidement cédé la place à une nouvelle baisse au printemps, les améliorations du PTZ dans les zones tendues n'ayant pas eu l'effet escompté. Depuis juin, cependant, la chute des prix des appartements ralentit : en juillet, ils ont reculé de 1,2 % sur trois mois, soit deux fois moins rapidement qu'au printemps. Sur une base annuelle glissante, la baisse est désormais stabilisée à 2,9 %.

Augmentation des prix dans 65 % des grandes villes

Durant l'été, 65 % des grandes villes (plus de 100 000 habitants) ont confirmé un retournement de la courbe des prix signés. Sur les trois derniers mois, les prix des appartements ont augmenté de 2 % à 3 %, avec des hausses plus marquées, parfois supérieures à 9 %, dans des villes comme Marseille et Montreuil après une longue période de déclin. Ce rebond touche également Lyon et Paris, bien que de manière plus modérée (environ 1 %).

Les prix augmentent désormais dans 33 % des villes de province (contre 23 % en juin), avec une hausse moyenne de 6 % sur un an. Par exemple, les prix ont augmenté d'environ 5 % dans des villes comme Amiens, Limoges ou Metz, et de plus de 10 % à Béziers, Brive-la-Gaillarde, ou Chalon-sur-Saône.

La hausse des prix s'étend donc, et dans les zones où les prix continuent de baisser, cette baisse ralentit mois après mois. En province, le recul est 2,5 fois moins rapide qu'en Île-de-France (-2,6 % sur un an contre -6,5 %). Cependant, en Île-de-France, malgré une reprise du marché, les prix des appartements n'augmentent que dans 11 % des villes (contre 4 % en juin), avec une hausse de 2,8 % sur un an.

À la fin de juillet, les prix avaient augmenté de 0,8 % sur trois mois en glissement trimestriel, confirmant la transformation du marché en Île-de-France observée depuis le printemps. Cependant, en raison des baisses précédentes, le retournement de la courbe des prix sera plus lent qu'en province. En ce qui concerne les maisons anciennes, les prix augmentent dans 25 % des villes de plus de 40 000 habitants, avec une hausse moyenne de 4,8 % sur un an.

Un large éventail de prix entre les métropoles

Les écarts de prix entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie) et celle du Grand Paris restent significatifs, avec un rapport de 1 à 3, malgré les fluctuations des marchés. Toutefois, cet écart se réduit à 1 à 2 lorsqu’on compare avec la métropole de Nice-Côte d’Azur, et à 1 à 1,6 pour des métropoles comme Bordeaux, Lyon, Rennes, Strasbourg et Toulouse, en raison du ralentissement de la hausse des prix depuis 2022.

Ces différences de prix reflètent les potentiels de développement économique des régions et les niveaux de revenus des ménages, mais elles ne correspondent pas toujours à la qualité de vie perçue. Pour les maisons, l'écart est de 1 à 1,8 entre les métropoles les moins chères et celles du Grand Paris et de Nice-Côte d'Azur.

La diversité des marges sur un marché en reprise

Sur un marché de l’immobilier ancien en reprise, les marges de négociation atteignent leur plus haut niveau depuis 2010. En juillet, les marges moyennes s’élevaient à 7,6 % pour l’ensemble du marché, avec une forte variation entre les appartements (6,7 %) et les maisons (8,3 %).

Les marges ont évolué différemment selon les types de logements. Par exemple, elles ont augmenté de 7 % pour les appartements depuis janvier, mais ont chuté de 40 % pour les grands logements (6 pièces et plus). En revanche, elles ont augmenté de 10 % pour les logements de 3 et 4 pièces, et de 25 % pour les petits logements.

Une reprise des ventes au rendez-vous

Avec l'augmentation de l'offre de crédits, le marché de l'immobilier ancien connaît un regain d’activité. La baisse des taux d'intérêt et l'allongement des durées de prêt stimulent les achats des particuliers. Le marché des crédits immobiliers redémarre rapidement, malgré les restrictions imposées par la Banque de France.

Bien que le marché de l’ancien ne puisse pas encore atteindre les niveaux d'activité de la fin des années 2010, les compromis signés ont augmenté de 7,9 % en glissement trimestriel à fin juillet 2024. Cependant, la reprise sera lente tant que les restrictions de la Banque de France resteront en place, avec un nombre de compromis signés en 2024 encore inférieur de 4,2 % à celui de 2023.

Les incertitudes économiques et politiques, notamment en raison de la dissolution de l'Assemblée Nationale, pourraient freiner ce redémarrage. Néanmoins, les perspectives à moyen terme sont favorables, soutenues par des facteurs comme l'effet des JO.

Une hausse rapide des ventes sur un tiers du marché

La plupart des régions bénéficient de la reprise du marché, avec une progression de 7,9 % des compromis sur trois mois. Cependant, quatre régions représentant 15 % du marché national, comme l’Aquitaine, la Franche-Comté, le Languedoc-Roussillon et le Limousin, restent en retrait avec une baisse d'activité de 3 % en moyenne.

Dans plusieurs autres régions, représentant près de 30 % des ventes réalisées en métropole, l'activité a rapidement augmenté, soutenue par des prix abordables et une offre de crédits dynamique. En Île-de-France, le retour d’acheteurs aisés a permis une hausse des ventes de près de 10 % au cours des trois derniers mois. Ailleurs, les ventes ont augmenté d'environ 5 % en moyenne, grâce à des prix abordables et une offre de crédits favorable.

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Le marché immobilier devrait poursuivre son cycle baissier au-delà de 2024

Le marché immobilier en France est confronté à des défis majeurs en 2023. Une brusque hausse des taux d'intérêt et une baisse significative de la production de crédit ont bouleversé l'industrie. Selon les prévisions de Meilleurs Agents lors de sa conférence de rentrée, cette tendance n'est pas prête de s'inverser pour 2024.

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LE MARCHÉ DE LA LOCATION

Selon la dernière étude de LaForêt, le marché locatif semble être sur le point de se bloquer. La demande augmente alors que l'offre diminue, ce qui crée une situation potentiellement inextricable. LaForêt met en garde en affirmant que le marché locatif est au bord de la saturation. Ce constat n'est pas surprenant étant donné que la demande a augmenté de 20%, tandis que l'offre a diminué dans la même proportion, selon le réseau d'agences immobilières. L'analyse de la situation est relativement simple. D'un côté, les locataires se retrouvent dans l'incapacité d'accéder à la propriété : "Empêchés d'accéder à la propriété, les locataires prolongent leur occupation des logements, entraînant une augmentation de la durée d'occupation." De l'autre côté, les propriétaires sont de moins en moins enclins à louer leurs biens : "Les investisseurs se montrent plus réticents en raison des critères d'accès au crédit imposés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ainsi que des règles d'encadrement des loyers et d'un calendrier de rénovation énergétique difficilement tenable." Selon LaForêt, le volume des transactions immobilières a enregistré une baisse de 14% entre le premier semestre 2022 et le premier semestre 2023, comme le rapporte leur note. De plus, les délais de vente se sont allongés à l'échelle nationale, atteignant 88 jours, ce qui représente une augmentation de 8 jours en un an. LaForêt analyse cet accroissement comme étant le résultat d'un changement de comportement des acheteurs, qui font preuve d'une plus grande prudence. Ils prennent davantage de temps pour comparer, évaluer leurs finances et s'assurer que leur dossier de financement est solide avant de s'engager dans une transaction immobilière. Yann Jéhanno, président du réseau LaForêt, recommande des mesures pour sortir de cette situation. Il souligne l'importance de prendre en compte les problèmes structurels du logement en France, en favorisant une rénovation énergétique réaliste et mieux financée. Selon lui, l'État devrait également soutenir les investisseurs dans le parc locatif privé afin de répondre à une demande croissante. En outre, il estime qu'il faudrait décentraliser davantage le pays pour redonner de l'attractivité aux régions. Cette démarche serait "plus que jamais nécessaire pour désengorger les grandes agglomérations et permettre à chacun de vivre là où il le désire, dans les meilleures conditions possibles". Ces mesures combinées pourraient contribuer à sortir de l'impasse actuelle sur le marché immobilier. Source : bfmtv.com

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Vers un retour de l'équilibre de l'offre et la demande sur les prochains mois ?

Après près de 6 mois d'activité, la situation du marché immobilier confirme un état de stagnation. Les acheteurs font face à des difficultés croissantes pour obtenir un crédit et leur capacité d'emprunt diminue, ce qui entraîne une hausse des taux d'intérêt et des prix qui tardent à baisser. De leur côté, les vendeurs restent fermement attachés à leurs prix de vente et tardent à reconnaître la réalité du marché. Dans ce contexte, 70% des acheteurs préfèrent adopter une attitude attentiste et reporter leur projet immobilier. Ils choisissent plutôt une stratégie qui consiste à attendre une baisse des prix ou des taux d'intérêt à moyen terme, plutôt que de réviser leurs critères d'achat à la baisse. Cette situation entraîne une diminution du nombre d'acheteurs et il est probable que le volume global des transactions soit également en recul par rapport à 2022. Il est important de noter que malgré tout, 30% des personnes ayant des projets immobiliers sont disposées à revoir leurs critères. Certains élargissent leur zone de recherche en termes de localisation (20%), tandis que d'autres sont prêts à réduire la surface du bien (10%). En ce qui concerne le financement, il est observé que dans 46% des cas, les transactions conclues ce trimestre se font avec un apport minimum de 50%, selon les informations recueillies auprès des agents immobiliers indépendants. Ainsi, un profil type de l'acheteur en 2023 se dessine : des personnes ayant des projets immobiliers qui ont potentiellement constitué des réserves d'épargne, notamment pendant la période de la Covid-19. Les Français sont de gros épargnants et pour pallier à l’augmentation des taux, les acheteurs ont recours à leur liquidité, l’immobilier jouant à plein son rôle de valeur refuge. La demande ne cesse d'augmenter, mais les prix ne connaissent toujours pas de baisse significative. Certaines grandes villes maintiennent même une tendance à la hausse : +2,4 % à Lille, +1,5 % à Marseille, +1,3 % à Montpellier et +1,2 % à Strasbourg. Au niveau national, les professionnels du marché enregistrent une quasi-stagnation (+1,1%) par rapport à notre baromètre du 1er trimestre, malgré des conditions d'accès au crédit difficiles et pénalisantes. Le marché immobilier est donc confronté à un blocage inévitable si les vendeurs continuent de refuser de baisser leurs prix de vente. Cependant, une note positive se dégage du côté des agents immobiliers indépendants, qui déclarent qu'un vendeur sur deux serait désormais prêt à revoir son prix à la baisse (+7 points par rapport à avril 2023). Les délais de vente explosent partout en France L'effet direct d'un "marché favorable aux acheteurs" se traduit par une considérable augmentation des délais de vente au cours du deuxième trimestre 2023, qui ont tout simplement doublé, passant de 24 à 56 jours (entre la prise de mandat et la signature du compromis). Les délais de signature de compromis continuent d'augmenter et dépassent largement les deux mois. Des villes telles que Toulouse et Rennes atteignent même des records avec des augmentations respectives de 60% et 72% en seulement un trimestre. Bien que cet indicateur se dégrade nettement par rapport au premier trimestre, les délais restent dans la norme. "Les marchés tendus ne le sont plus vraiment, les acheteurs, en plus d'être moins nombreux, ne se précipitent plus et sont devenus de plus en plus exigeants", ajoute le PDG de La Boîte Immo. Le stock de biens à la vente augmente sur l’ensemble du territoire En tout logique, après un premier trimestre marqué par une forte tendance à la reconstitution des stocks et des délais de signature de compromis qui explosent, c’est sans surprise que l’on constate sur le 2ème trimestre une forte hausse du niveau des stocks avec près de 261 000 annonces de vente sur le parc La Boîte Immo. Sur la vente, on observe une croissance du stock de +65% vs T1. Le nombre moyen d’annonces par agence a été multiplié par 2,5. Parmi les 4 bassins observés, la plus grande augmentation du stock est en région Auvergne-Rhône-Alpes. La marge de négociation reste faible La marge de négociation, autrement dit la différence observée entre le prix de vente affiché sur l’annonce et le prix de la vente actée chez le notaire, reste autour des 5 points au deuxième trimestre. On constate une nouvelle fois que les vendeurs ne sont pas prêts à accepter des offres trop en dessous du prix de vente fixé. Le DPE : un rôle clé dans la réussite d’une vente Au premier trimestre, 8 indépendants interrogés sur 10 conseillaient en priorité aux vendeurs de baisser le prix de vente des biens avec DPE défavorables. Il semblerait que les propriétaires n’aient pas entendu ou écouté le conseil, puisqu’en juin 2023 80% des agents indépendants constatent que les délais de signature de compromis s’allongent pour l’achat ce type de biens. Ils ont bondi de + 35 jours par rapport au premier trimestre, passant à 59 jours (de la prise de mandat à la signature du compromis). Ces délais sont aussi supérieurs à la moyenne des biens “classiques” (56 jours). Les prix stagnent (+0,7%) et les négociations sont identiques au premier trimestre avec en moyenne 7% de différence entre le prix de vente affiché et le prix de vente acté (+2 points vs les biens “classiques”). Preuve encore que les vendeurs, même sur la catégorie de biens avec un DPE défavorables, ne souhaitent pas baisser leurs prix. Source : My Sweet Immo

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