Immobilier ancien : Une reprise encore fragile, entre espoirs et incertitudes

Après plus de trois années de recul quasi ininterrompu, le marché immobilier ancien semble amorcer une reprise. À fin février 2025, le volume de transactions cumulées sur douze mois atteint 803 000 en France, un niveau proche de celui d’avril 2024. Cette légère embellie met fin à une phase de baisse continue qui avait culminé en octobre 2024 avec seulement 777 000 ventes enregistrées, soit une chute de 35,6 % depuis août 2021. Si la tendance s’améliore — la baisse annuelle est désormais limitée à -3,6 % contre -23,4 % un an plus tôt —, la prudence reste de mise.

Prix : vers une stabilisation progressive

Les prix des logements anciens semblent eux aussi se stabiliser. En France métropolitaine, ils reculent de -2,1 % sur un an au 4ᵉ trimestre 2024, avec une baisse de 1,8 % pour les appartements et de 2,3 % pour les maisons. Sur les trois derniers mois, les prix affichent une très légère hausse (+0,1 %), laissant entrevoir une possible inflexion de tendance. Les projections indiquent une légère progression annuelle d’environ +0,4 % à fin mai 2025.

En province, la dynamique est similaire avec une baisse annuelle plus modérée (-1,7 %) et une stabilisation des prix à court terme. L’Île-de-France reste la région la plus touchée, enregistrant une diminution de -3,6 %, plus prononcée pour les maisons (-5 %) que pour les appartements (-2,9 %). À Paris, le prix moyen au mètre carré reste autour de 9 500 €, témoignant d’une forme de stabilité malgré la correction observée.

Des signes positifs, mais une reprise à confirmer

L’année 2025 s’ouvre sur un climat plus favorable. La baisse continue des taux directeurs de la BCE — sept réductions depuis juin 2024 — améliore progressivement la capacité d’emprunt des ménages. Avec l’arrivée du printemps, période traditionnellement propice à l’immobilier, les notaires observent un regain d’intérêt, notamment via une hausse des avant-contrats.

Toutefois, plusieurs freins subsistent. Les prix restent élevés, notamment dans les zones tendues, et la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), déjà effective dans de nombreux départements, pourrait ralentir la concrétisation des projets d’achat. De plus, les ajustements de prix opérés depuis 2021 n’ont pas suffi à rétablir un équilibre entre l’offre et la demande.

Un contexte économique et politique incertain

Au-delà des dynamiques internes au marché, des facteurs externes viennent brouiller les perspectives. La confiance des ménages a légèrement reculé en mars 2025, tandis que certaines banques ont commencé à remonter leurs taux d’intérêt. La politique économique américaine et les tensions commerciales internationales nourrissent un climat d’incertitude qui pourrait freiner les intentions d’achat à moyen terme.

Paradoxalement, cette instabilité pourrait bénéficier à l’immobilier en tant que valeur refuge. Le ralentissement attendu de l’économie européenne pourrait justifier de nouvelles baisses des taux par la BCE, renforçant encore l’attractivité du marché.

Le neuf toujours en difficulté

Le marché du neuf, quant à lui, reste en grande difficulté. L’effondrement des autorisations de construire, des mises en chantier et des ventes persiste, malgré quelques ajustements de prix. La hausse des droits de douane pourrait aggraver la situation en renchérissant le coût des matériaux et de la construction. Une réforme des normes de construction pourrait être nécessaire pour relancer la production.

Un appel à une politique ambitieuse

Face à ces défis, les professionnels de l’immobilier appellent à des mesures claires et ambitieuses. L’extension du prêt à taux zéro (PTZ) va dans le bon sens, en favorisant l’accès à la propriété des primo-accédants. Dans un environnement encore fragile, la confiance des Français reste tributaire d’un cadre économique et politique stabilisé. Une reprise est amorcée, certes, mais encore loin d’être acquise.