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Baromètre LPI-IAD : la reprise immobilière en marche, mais encore discrète

13/01/2025

La reprise du marché immobilier s’observe désormais dans toutes les régions françaises, avec des ventes dépassant de 15 % les niveaux de fin d’été 2023 sur près de la moitié du territoire métropolitain. Malgré tout, cette amélioration reste encore insuffisamment visible pour de nombreux observateurs.

Un ralentissement de la baisse des prix dans l'ancien

Avec la reprise progressive des ventes de logements anciens, la baisse des prix se fait moins marquée. En mai 2023, les prix signés reculaient encore de 4,6 % en glissement annuel, mais cette baisse s'est réduite à 2,4 % en octobre. Entre mai et octobre, les prix ont même enregistré une augmentation temporaire de 3,3 % en niveau trimestriel glissant, sous l’effet d’une demande persistante dans des zones où la construction reste insuffisante. Toutefois, comme chaque année, les prix des compromis ont légèrement reculé à partir du mois d’août, enregistrant une baisse de 1,7 % sur trois mois à fin octobre.

Pour espérer un retour à une évolution positive des prix en glissement annuel, il faudra attendre le printemps 2025.

Différences entre maisons et appartements

Le ralentissement de la baisse des prix est plus marqué pour les maisons : la baisse est passée de 4,4 % en mai à 1,6 % en octobre, en grande partie grâce à une demande dynamique dans les zones périurbaines et rurales. En revanche, pour les appartements, le recul reste plus lent, passant de 4,8 % à 2,9 %, les grandes villes continuant à subir les effets d’un accès au crédit restreint.

Baisse modérée des prix dans le neuf

Le marché du neuf, encore marqué par une baisse d’activité historique, voit également un ralentissement de la baisse des prix. En octobre, ces derniers reculaient de 2,2 % en glissement annuel, mais cette baisse s’est infléchie durant l’été. Sur les trois derniers mois, les prix ont même progressé de 2,2 % en niveau trimestriel glissant.

Les évolutions restent cependant hétérogènes :

- Sur le marché des appartements, la baisse se réduit progressivement.

- Sur le marché des maisons, les prix continuent de reculer doucement, mais la demande profite d’une amélioration des conditions de crédit.

Hausses des prix dans certaines grandes villes

La hausse des prix s’étend dans les villes de province de plus de 40 000 habitants. Fin octobre, 41 % des villes affichaient des prix en augmentation annuelle, contre 38 % en septembre et 23 % en juin. Des villes comme Amiens, Dijon, Lille ou Metz enregistrent une hausse moyenne de -5,4 %.

Même si la majorité des grandes villes voient leur situation s’améliorer, certaines continuent de subir des baisses rapides, comme Le Havre, Mulhouse ou Strasbourg.

Écarts de prix persistants entre les métropoles

Les écarts de prix entre métropoles restent marqués. Par exemple :

- Les appartements anciens coûtent environ 2 500 €/m² dans des villes comme Brest ou Nancy, contre 7 500 €/m² à Paris.

- Les maisons affichent un écart de prix de 1 à 1,9 entre des régions comme le Limousin et des zones comme Nice-Côte d’Azur.

Malgré une demande persistante pour les maisons individuelles, la difficulté d’accès au crédit freine les capacités d’achat, notamment dans des villes comme Bordeaux ou Lyon.

Marges de négociation en hausse saisonnière

Avec l’arrivée de l’automne, les marges de négociation ont repris leur hausse habituelle, atteignant 8,6 % en octobre, soit une augmentation de 96 % depuis juin 2022. Sur le marché des appartements, les marges restent limitées pour les biens très demandés, mais elles augmentent fortement pour les studios et les grands logements.

Vers un retournement des ventes au début de 2025

Après un point bas en début d’année 2024 (-21,4 % en janvier), les ventes ont progressivement repris grâce à l’amélioration des conditions de crédit. Mesurées en niveau trimestriel glissant, les ventes ont progressé de 6,6 % au printemps 2024 et de 11,3 % durant l’été.

Si cette reprise n’est pas encore suffisante pour inverser complètement la courbe annuelle des ventes (-11,4 % en septembre), un retournement est attendu pour début 2025.

Dynamisme régional contrasté

En province, la reprise est plus rapide qu’en Île-de-France (+13,7 % contre +5,9 %), en raison de prix plus accessibles et d’une offre bancaire plus favorable. Cependant, certaines régions comme la Basse-Normandie ou la Lorraine affichent encore des progressions modestes, freinées par les exigences d’apports personnels élevés.

Ailleurs, notamment en Auvergne ou Poitou-Charentes, les ventes ont bondi de 10 à 15 %, soutenues par une offre de crédit plus généreuse.

La reprise immobilière se confirme doucement mais sûrement. Si elle reste timide dans certaines zones, elle laisse entrevoir des perspectives plus favorables pour 2025, notamment grâce à l’amélioration des conditions de crédit et à une demande en hausse dans les régions.

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Immobilier : Les Français n’ont jamais été aussi nombreux à vouloir acheter

En 2023, les Français sont toujours autant attachés à la propriété, surtout les jeunes générations. « L’État prend le contrepied des Français. Ceux-ci aspirent manifestement à devenir propriétaire, d’une maison, neuve, dans un environnement pas trop dense ; on leur répond qu’il serait préférable de louer un appartement ancien (mais rénové) dans une métropole. Je ne juge pas les motivations de l’État, je dis simplement qu’on ne fait pas le bonheur des gens contre leur gré. Il est temps de remettre de l’humain dans la politique du logement », commente Yannick Borde, Président de Procivis. Devenir propriétaire : toujours d’actualité Petit à petit, l’État délaisse les moyens mis en place pour soutenir l’accession à la propriété : suppression de l’APL accession en 2018 qui venait baisser de 25% les mensualités des acquéreurs aux revenus modestes, PTZ « recentré » dans le PLF 2024 jusqu’à exclure 75% des personnes éligibles et 93% des territoires ! Malgré ce, l’attachement des Français à la propriété ne faiblit pas, surtout pour les jeunes générations ! 61% des Français qui ne sont pas propriétaires déclarent en faire une priorité, et on dépasse les 80% chez les 18 à 34 ans. Autre fait marquant : la jeune génération est beaucoup plus ouverte à des modalités particulières d’accession à la propriété. Evolution culturelle ou simplement parce cette génération est moins bien dotée pour devenir propriétaire ? Un focus sur la région Île-de-France semble orienter la réponse vers une approche plutôt « pragmatique ». Le marché est tendu et les prix sont particulièrement élevés, d’où cette ouverture vers de nouvelles modalités. La maison individuelle : le bien idéal pour 75 % des Français Bien que le Gouvernement s’oriente vers un arrêt du développement de la construction de maisons individuelles (exclusion du dispositif Pinel et prêt à taux zéro plus éligibles), les Français sont toujours autant attirés par l’acquisition de maisons individuelles. Le neuf : une priorité pour 46 % des Français Presqu’un français sur deux souhaite acheter son prochain logement neuf, alors que ce type de logement représente moins d’1% du parc existant. 55 % des Français consultent les annonces immobilières Depuis 18 mois, nous constatons une chute vertigineuse de la demande, mais cela ne signifie pas que les Français ont cessé de vouloir déménager. Au contraire, les démarches entreprises n’ont jamais été aussi nombreuses : 55 % des Français consultent les annonces immobilières, et près d’un tiers de la population a engagé des démarches actives (visites, simulation de crédit…) au cours des derniers mois. La rénovation énergétique : entre conscience et méconnaissance Les propriétaires bailleurs ont assez bien conscience qu’ils doivent faire des travaux d’amélioration mais dans le même temps, nombreux sont ceux qui pensent qu’ils vont devoir retirer leur logement de la location. En intention comme en acte, il n’y a donc pas d’accélération des travaux de rénovation énergétique. Les chiffres sont sensiblement les mêmes que ceux de l’an dernier, alors même que les locataires semblent prêts à voir leur loyer augmenter en contrepartie de tels travaux. Deux tiers des propriétaires qui ont fait des travaux indiquent que les aides publiques les y ont incité. Quels sont les freins ? Peut-être que le défaut de connaissance est un élément de réponse. Les Français connaissent assez mal la performance énergétique de leur logement, et 45 % d’entre eux ne connaissent pas non plus la classe énergétique (DPE) de leur logement. Les sérieuses réserves émises sur la fiabilité des diagnostics de performance énergétique n’ont sans doute pas facilité les choses.

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