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Off Market : le Marché caché de l’immobilier

17/12/2024

Confidentiel et méconnu de nombreux professionnels, le marché immobilier du off market représente une niche aux opportunités d’affaires intéressantes. Bien que ce type de transaction reste marginal (5 à 10 % des ventes annuelles en France), il connaît un succès grandissant, notamment dans les zones où la concurrence est intense, comme à Paris.

Mais que signifie réellement "off market", et pourquoi attire-t-il l’attention des acteurs de l’immobilier ?

Qu’est-ce qu’un bien « off market » ?

Un bien off market est une propriété qui n’est pas diffusée sur les canaux traditionnels : pas d’annonces sur les sites d’agences, pas de publication sur les portails immobiliers ni de promotion sur les réseaux sociaux. Ces biens sont proposés uniquement à une clientèle restreinte par le biais du bouche-à-oreille ou de réseaux privés.

Initialement réservé à une clientèle prestigieuse cherchant des biens rares et haut de gamme, le marché off market inclut souvent des propriétés d’exception : appartements haussmanniens, hôtels particuliers, penthouses avec vue panoramique…

Une stratégie fondée sur l’exclusivité

Selon Christine Collombel-Pelosse, dirigeante de l’agence Homelike Home et présidente de la Fédération des Chasseurs Immobiliers (FCI), le off market repose sur une stratégie unique visant à créer un sentiment d’exclusivité et de désirabilité.

Stéphanie Cocozza-Bergès, experte en transaction immobilière, précise :

« Tout est fait pour mettre en valeur le bien et le rendre unique. Cela peut aller de simples recommandations confidentielles à des investisseurs triés sur le volet, jusqu’à l’organisation de visites privées, dîners ou événements exclusifs autour du bien. »

Cette approche attire une clientèle choisie et valorise les propriétés en leur conférant un statut rare et prestigieux.

Les avantages du off market

Pour les vendeurs :

Valorisation du bien : L’exclusivité créée autour de la vente augmente son attractivité.
Confidentialité : Les propriétaires évitent une exposition publique, particulièrement appréciée des personnalités publiques ou des chefs d’entreprise.
Cible qualifiée : En limitant la visibilité, le bien attire une clientèle sélectionnée, évitant les visites inutiles ou les négociations longues.

Pour les acheteurs :

Expérience VIP : Acquérir un bien proposé à un groupe restreint donne un sentiment de privilège.
Discrétion : Les acheteurs profitent d’une transaction en toute confidentialité.

Cependant, pour que cette stratégie fonctionne, le prix du bien doit rester aligné avec le marché traditionnel, bien qu’il soit souvent légèrement supérieur pour refléter son caractère unique.

Une opportunité pour les professionnels de l’immobilier

Longtemps réservé aux biens de luxe, le concept s’étend désormais à des propriétés plus ordinaires.

« Le terme off market est vendeur, même pour des biens classiques. Les professionnels ont tout intérêt à l’adopter pour se démarquer », explique Stéphanie Cocozza-Bergès.

Par exemple, des opérations de communication ciblées peuvent inclure :

L’envoi de courriers personnalisés pour informer un quartier de la mise en vente d’un bien.
Des visites sur invitation seulement.
Des événements comme des expositions dans des lieux atypiques.

Cette stratégie demande toutefois une analyse fine du profil des acquéreurs potentiels, car l’achat immobilier dépasse souvent le cadre fonctionnel : c’est aussi une question de style de vie et d’image.

L’émergence d’outils dédiés

Afin de structurer ce marché encore informel, la Fédération des Chasseurs Immobiliers a lancé mi-2024 une application baptisée APIC, qui centralise les produits off market à l’échelle nationale. Cette plateforme vise à faciliter les échanges entre professionnels et à maximiser les opportunités d’affaires.

Christine Collombel-Pelosse souligne également l’intérêt de collaborations :

« Laisser la primeur d’un bien à un chasseur immobilier peut s’avérer payant. Les chasseurs travaillent avec des acquéreurs sérieux et prêts à acheter rapidement. Cela optimise les transactions dans l’intérêt de toutes les parties. »

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La déclaration obligatoire du 30 juin : Obligation de déclarer vos biens immobiliers

Si vous êtes propriétaires d’un ou plusieurs logements, vous êtes soumis à une nouvelle obligation déclarative de vos biens immobiliers à usage d’habitation. Vous avez jusqu’au 30 juin inclus pour effectuer cette déclaration, sans quoi une amende d’un montant de 150 euros pourra vous être appliquée. Qui concerne cette nouvelle déclaration L’objectif de cette déclaration est de déterminer précisément les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de la taxe sur les logements vacants. Cette déclaration concerne tous les propriétaires, particuliers et professionnels de biens immobiliers à usage d’habitation, et notamment : - Les propriétaires indivis - Les usufruitiers - Les sociétés civiles immobilières (SCI) Ces derniers doivent indiquer à quel titre ils occupent chacun de leur logement. Dans le cas où ils ne sont pas les occupants du bien, ils sont tenus de renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Comment déclarer ses biens immobiliers ? Pour effectuer la déclaration, il suffit de vous rendre sur le site « impots.gouv.fr », de vous connecter à votre espace personnel avec votre numéro fiscal et votre mot de passe. Il faudra ensuite aller dans votre espace « gérer mes biens immobiliers ». Pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services des impôts seront pré-affichées. Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une déclaration. Dans le cas où vous n’étiez pas le propriétaire du bien au 1er janvier 2023, c’est à l’ancien propriétaire de réaliser la déclaration d’occupation, et ce avant le 30 juin 2023. Source : mysweetimmo.com

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Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages

Qu’est-ce qu’une SCI ? Une SCI (Société civile immobilière) est composée au minimum de 2 associés. Il s’agit de la forme juridique idéale si vous souhaitez acquérir et gérer des biens immobiliers. A quoi sert la SCI ? Quels sont ses avantages de la SCI ? La SCI offre de nombreux avantages aux associés : - Protection du patrimoine des associés : En cas de difficultés financières, les créanciers doivent se retourner contre la société pour les dettes de la SCI. Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers pour rembourser les dettes de la SCI. - Transmission simplifiée : Monter une SCI permet de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre. La SCI donne également la possibilité aux parents de la transmission d'un patrimoine immobilier à leurs enfants tout en conservant la gestion du bien. - Imposition : Le régime fiscal de la SCI est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». - Flexibilité : La SCI est plutôt flexible. Les associés peuvent aménager assez librement les statuts. - Cession des parts : L’associé d’une SCI peut céder ses parts sociales. La cession des parts de la SCI doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés. - Partage des coûts : Les charges locatives ainsi que les frais inhérents à la possession d’un ou plusieurs biens seront divisés entre les associés. Malgré ces nombreux avantages, la SCI regroupe également quelques inconvénients. En effet, la SCI peut être complexe au niveau de l’accomplissement des démarches administratives et juridiques ainsi qu’au niveau de l’élaboration des statuts. Ensuite, la SCI incombe une assemblée générale annuelle et une gestion comptable obligatoire.

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Agent immobilier : Faut-il imprimer les documents électronique ?

Doit-on encore imprimer une version papier des mandats et registres ? A l’heure de la dématérialisation, cette question taraude nombre d’agents immobiliers et de professionnels qui tiennent leur registre sous forme électronique et signent leurs mandats et autres actes grâce à la signature électronique. Voici ce qu’il faut savoir pour y voir clair.

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